日本房产为什么值得投资？
时间:2023-09-21 08:16 来源:海尚出国 作者海尚:小海 点击:次
根据投资机构的《JAPAN投资者意识调查》，海外投资者评选的亚太地区最具吸引力城市排行榜上，东京连续三年位居第一，大阪排在第十位。
从房地产价格指数类型来看，其特点是近年来公寓价格大幅上涨。
由于近年来房地产价格的上涨，公寓价格也随之飙升，许多人购买公寓是为了投资；最有上涨潜力的是公寓，地段好的公寓被很多投资者所青睐。
二手公寓，上涨趋势从2022年5月开始至今仍在继续，并且有持续上涨的趋势。
根据对三大都市圈（东京圈、大阪圈、名古屋圈）的观察，不论是全用途地、住宅地还是商业地，其增幅都较去年有显著提高。
全用途地增幅为+2.1％，住宅地增幅为+1.7％，商业地增幅为+2.9％（去年为-1.3％）。
特别是在住宅地方面，其增长超过了08年的金融危机前的迷你泡沫时期，以及没有新冠疫情影响的20年。
不仅城市中心地区，随着生活方式的变化和需求多样化，郊区的地价也出现了明显上涨。
一些地区在日本国内外的旅游需求旺盛或正在进行再开发的地区的地价上涨现象更加显著。
可以看下疫情之前的赴日本旅游的数据：
华人在日本的三次买房浪潮
第一次是2014年日本调整消费税前。
消费税率由5%增加到8%。这刺激了部分民众在增税前购入房地产。而为了拉拢更多的客户，各大银行也开始了利率之争，相继下调房贷利率。
尤其是在调整消费税前的最后三个月，
“买房就像买菜一样，每天都在签约，每天都在做合同。”
第二次是2015年日元兑人民币汇率破5。
不同于此前的购房热潮由日本全国的推动，这次热潮主要是来自中国的购房者，大量的中国投资客利用日元贬值带来的差价买房，但热潮比第一次高峰稍逊一筹。
第三次浪潮始于2022年3月，日元兑人民币汇率第二次破5。
2022年3月以来，美国的通货膨胀严重，美联储加息，相反日本央行仍在进一步放宽货币政策，美日息差扩大，日元持续贬值趋势。
这被认为是全球购买日本房产的较好时机。
日本房价虽然有所上涨但浮动不大，整体的净收益比贬值之前大概下降了0.2%～0.3%，但在汇率整体贬值30%的前提下，完全可以补足净收益率的下降幅度。
东京23区8月份住宅楼租金再创历史新高
日本房地产调查公司东京KANTEI发布的8月住宅楼租金的统计数据，引起了社会的广泛关注，数据显示，东京23区8月份的住宅楼租金为每平方米4266日元，约合人民币210.73元，比创出历史最高记录的7月还上涨了2.3％。
这组统计数据不仅反映出了东京房地产市场的热度，还折射出由于住宅价格的高涨，东京都中心区域的租房倾向十分强烈，并且随着秋季工作调动期的来临，租房需求激增，导致租金上涨。其中需要注意的是，住宅楼的租金是由房东设定的。本项调查以家庭类型住宅为对象，不包括专有面积不满30平方米的住宅、办公楼、店铺用房。
东京圈（东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县）的租金比上月上涨1.7％，达到每平米3578日元（约合人民币176.74元）。东京都整体的住宅楼租金上涨2.2％，达到每平米4133日元（约合人民币204.15元）。埼玉县上涨0.6％，达到每平米2011日元（约合人民币99.34元）。另一方面，神奈川县下降0.8％，降至每平米2508日元（约合人民币123.88元）。千叶县下降0.3％，降至每平米1960日元（约合人民币96.82元）。
值得一提的是，在东京都中心区域，投资购房的动向十分活跃。这些投资用房产不断流入租房市场。房东借助租房热潮的东风提高了租金。东京KANTEI的主任研究员高桥雅之表示，“下半年东京都中心区域的租金可能仍会保持坚挺”。
其实，东京都作为日本的首都，其中心区域一直以来都是租房的热门选择。东京作为日本的政治经济和文化中心，有着大量的工作就业机会的同时也有着便捷的交通系统和丰富的文化娱乐设施，无论是工作、生活还是旅游，都非常适宜，所以人们都聚集在了东京，促使租房需求增加和租金的上涨，同时，这些因素也使得投资者将目光放在了东京的房地产市场。
其次，因为受到学校、工作等季节性因素的互相作用，秋季通常是日本的工作调动的高峰期，日本的学年通常从春季开始，秋季结束，所以很多学生需要升级到新的学年或者进入新的学校，这可能导致他们的家庭需要在秋季进行搬迁。
而对于上班族来说，很多日企在财政年度结束后会重新评估其业务需求，并决定是否需要招聘新员工或者进行内部调动。所以在工作以及生活变化的影响下，许多人可能会在秋季进行搬迁，寻找新的住房，这就导致了租房市场的需求增加。
另外需要注意的是，近畿圈的住宅楼租金比上月下降了0.5%，降至每平方米2190日元（约合人民币108.18元），而中部圈的租金下降了1.0%，降至1951日元（约合人民币96.37元）。这些地区的租金走势相对稳定，与东京地区的高涨形成鲜明对比。
从数据中可以直观看出东京住宅楼市场的活跃，不仅吸引了租房需求者，也吸引了投资者的关注。而且不同地区的租金走势也反映了地区性差异，但整体来看，东京都中心区域的投资热潮和租房需求的增加，推动了租金的上涨。
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